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土地增值稅匯算清繳鑒證相關(guān)知識及政策法規(guī)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)所需資料
一、概念
土地增值稅匯算清繳審核，是對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目竣工后的增值額進(jìn)行的專項(xiàng)審核，提供給稅務(wù)局，做為企業(yè)納稅的主要依據(jù)之一。土地增值稅以國家 有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。
二、土地增值稅的清算條件
1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
1）、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；
2）、整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；
3）、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
1）、已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；
2）、取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；
3）、納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；
4）、省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
三、土地增值稅匯算清繳政策法規(guī)
1、土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見（試行）；
2、深圳市地方稅務(wù)局土地增值稅征管工作規(guī)程；
四、土地增值稅匯算清繳鑒證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)
按項(xiàng)目收入或扣除項(xiàng)目金額（分檔累計(jì)計(jì)費(fèi)）
1、不超過5000萬元部分，最低收費(fèi)5萬元；
2、超過5000萬元-1億元部分，項(xiàng)目收入或扣除項(xiàng)目金額萬分之八；
3、超過1億元-5億元部分，項(xiàng)目收入或扣除項(xiàng)目金額萬分之七；
4、超過5億元-10億元部分，項(xiàng)目收入或扣除項(xiàng)目金額萬分之六；
5、超過10億元部分，項(xiàng)目收入或扣除項(xiàng)目金額萬分之五；
注：表中收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上上下浮動30%，最低收費(fèi)不得下浮；
五、土地增值稅匯算清繳鑒證所需資料
A、確認(rèn)征收范圍的有關(guān)資料；
1、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件；
2、組織機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件；
3、稅務(wù)登記證（國、地稅）副本復(fù)印件；
4、《土地增值稅項(xiàng)目登記表》復(fù)印件；
5、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件；
6、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》復(fù)印件；
7、《銷售許可證》復(fù)印件；
8、《建設(shè)工程開工證》復(fù)印件；
9、《國有土地使用證》復(fù)印件；
10、合作開發(fā)協(xié)議；
注：（對于非常規(guī)開發(fā)項(xiàng)目，“五證”不全的，應(yīng)提交有關(guān)取得土地的資料和進(jìn)行開發(fā)活動的資料）。
Ｂ、確認(rèn)清算單位的有關(guān)資料
11、項(xiàng)目竣工清算報表；
12、稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的普通住宅的確認(rèn)文件；
13、土地增值稅項(xiàng)目登記表；
14、項(xiàng)目建議書的批復(fù)；
15、房屋土地管理局測繪面積報告書；
16、商品住房建筑面積情況明細(xì)表；
17、商品住房建筑面積情況明細(xì)表（附表）；
18、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表；
19、清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告；
C、確認(rèn)清算條件的有關(guān)資料
20、直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同；
21、清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單；
22、納稅人申請注銷稅務(wù)登記的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)提交注銷稅務(wù)登記的有關(guān)手續(xù)，作為確認(rèn)應(yīng)進(jìn)行清算的依據(jù)；
23、銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實(shí)物收入的，應(yīng)提交評估報告；
24、清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告；
25、主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表；
注：確認(rèn)清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項(xiàng)目竣工清算報表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表、清算項(xiàng)目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項(xiàng)資料。
D、確認(rèn)收入總額的有關(guān)資料
26、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證，包括：已繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加等；
27、企業(yè)領(lǐng)用的全部房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用發(fā)票；
28、銀行明細(xì)對賬單；
注：確認(rèn)收入總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：主要開發(fā)產(chǎn)品(工程)銷售明細(xì)表，與銷售商品房有關(guān)證明資料，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同等三項(xiàng)資料。
F、確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額的有關(guān)資料
29、能夠按清算項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明；
30、合作開發(fā)協(xié)議；
31、上繳土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)復(fù)印件；
32、“四項(xiàng)成本”超標(biāo)，應(yīng)提交稅務(wù)機(jī)關(guān)的核定文件；
33、按評估價確認(rèn)扣除項(xiàng)目的，應(yīng)提交資產(chǎn)評估報告；
注：確認(rèn)扣除項(xiàng)目總額，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的：項(xiàng)目竣工決算報表，已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表，取得土地使用權(quán)時所支付的地價款有關(guān)證明憑證，國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，清算項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單，借款合同，清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收報告，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證等八項(xiàng)資料。
J、確認(rèn)稅款計(jì)算的有關(guān)資料
34、土地增值稅納稅申報表(一)；
35、記錄稅款計(jì)算過程的有關(guān)資料；
36、已繳稅款的繳款書復(fù)印件；
37、應(yīng)交土地增值稅明細(xì)賬復(fù)印件；
六、清算申報的有關(guān)資料
38、清算土地增值稅書面申請；
39、土地增值稅清算通知書；
40、土地增值稅清算材料清單；
41、土地增值稅清算受理通知書；
42、土地增值稅清算補(bǔ)充材料通知書；
43、土地增值稅清算核定征收通知書。 | 
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